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直击业绩会 | 毛利率下探,中梁回归“绿档”还需两三年

2022-04-01 13:28

陷入裁员“风波”的中梁在3月24日召开了线上业绩发布会。

相较于2020年10.7%的销售额增幅,中梁将2021年的销售目标定为1800亿元,业绩增速放缓至7%以内。

回顾2020年,中梁在长三角以及二、三线城市的布局成效已经凸显,公司来自二线城市以及长三角区域的收入占比进一步扩大,但伴随着合约销售平均售价的上涨,中梁的毛利率水平却开始下降。

二线城市占比提升

年报数据显示,2020年中梁营收同比增长16.4%至659.4亿元;归母净利润则同比下跌2.4%至37.43亿元。

公司合约销售额同比增长10.7%至1688亿元,合约销售面积同比下跌9.4%至1350万平方米,合约销售平均售价则同比增长21.4%至12500元/平方米。

对于合约销售平均售价的增加,中梁在年报中解释称,“主要由于近年来集团转二线及强三线城市的战略取得成效。”

数据显示,2020年,中梁来自二线城市的合约销售金额占比较2019年的35.2%上升至45.9%,超过了三线城市43.9%的占比。

具体城市来看,温州延续2019年的水平,仍是为中梁贡献销售额最多的城市,其销售金额占比为15.8%。城市排行榜的第二名、第三名则由2019年的金华和台州变更为杭州与宁波,二者的销售金额占比分别为6.3%、4%。

除了二线城市的销售占比大增外,中梁来自长三角的销售金额也进一步提升。

区域占比显示,2020年中梁来自长三角的合约销售金额达到1092.6亿元,占总合约销售金额的比例由2019年的59%上升至64.7%。而中西部、海峡西岸、珠三角三个区域的合约销售金额占比均有所下降,其中海峡西岸的占比较2019年的8.6%下降至5.5%,降幅最大。

毛利率下探

虽然二、三线城市的布局助力中梁在规模上更进一步,但较高的拿地成本以及受限于限价政策也导致其毛利率的下行。

中梁在年报中提及,受益于公司转二线及强三线城市的战略,公司2020年合约销售平均售价同比增长21.4%至12500元/平方米,但其同期毛利率却较2019年下降2.3个百分点至21%。

据管理层所言,中梁2020年确认收入的项目基本上是对应其2017~2018年的拿地情况,尤其是2018年。2017至2019期间,土地市场行情较为“火热”,拿地成本较高。2018年后,二、三线城市,包括部分沿海城市均发布限价政策,致使公司毛利率同比下跌。

为了抚慰外界对其毛利率状态的担忧,中梁表示,“考虑到政策面,土拍市场的火热应该不会持续,预期未来行业合理的毛利率在20-25%之间,我们也会在这个水平。”

而对于未来的发展重点,中梁仍坚持布局二、三线的战略。2020年,中梁共新增117个项目,其中二三线占比达到92%。“2021年主要货值集中在单价超过1万元以上的二三线城市。”中梁执行董事及联席总裁李和栗在业绩会上说道。

关于近期土地供应的“两集中”新政,李和栗则表示相对影响较小。其表示,新规覆盖的22个城市中,除了4个一线城市外,剩余的18个二线城市中梁均已覆盖,并且公司可通过多方面的合作加强对集中供地城市的参与。另一方面,对于集中供地城市以外的区域,中梁也在考虑布局。

回归“绿档”仍需两三年

除了“两集中”新规外,“三道红线”政策也是各房企绕不开的槛。

截至2020年,中梁净负债率为65.8%,剔除预收账款的资产负债率为79.9%,现金短债比达到1.4倍(其中非受限现金短债比1.1倍),延续2020年中报呈现的“黄档”状态。

对于剔除预收账款后的资产负债率何时能够达标一事,中梁管理层没有给出确切的时间节点,其表示公司将会在未来的2~3年时间逐步达标。

负债方面,2020年,中梁合约负债金额达到1209.09亿元,较2019年的1158.73亿元上升4.35%。有业内人士称,高额的合约负债虽然保证了中梁的未来确收,但若超过正常结转周期,同样会对房企的利润和现金带来不确定性。

另一方面,按监管政策,“黄档”房企有息负债每年可以有10%的增长,按中梁的计划,其在2021年会据此去铺排业务。截至2020年,中梁有息负债同比增加34.6%至540.92亿元,其中短期负债237.84亿元,同期对应的现金则为342.32亿元。

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